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    社科院發布十城房價下跌預警,武漢房價仍有下跌危險

    來源:小楚整編  作者:小小書童  發布時間:2019-12-04 10:58
    摘要:上周,中國社科院發布了《中國住房市場發展月度分析報告》,根據報告顯示,核心城市房價由較快回升到止漲趨穩,二手住房成交量沖高回落;同時并對北京、天津、廊坊等十個城市提出下跌預警。社科院針對下跌預警分為三檔,而以北京為首的十個城市正是處于最低等級的下

    上周,中國社科院發布了《中國住房市場發展月度分析報告》,根據報告顯示,核心城市房價由較快回升到止漲趨穩,二手住房成交量沖高回落;同時并對北京、天津、廊坊等十個城市提出下跌預警。社科院針對下跌預警分為三檔,而以北京為首的十個城市正是處于最低等級的下跌預警;雖然下跌預警代表了一種概率事件,但正在下跌的城市更具市場信號,武漢亦不能避免,10月房價同樣處于下跌中。

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    核心城市房價止漲趨穩,武漢竟繼續下跌

    2019年,核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2019年2-4月,核心城市房價出現被稱為“小陽春”的較快反彈;2019年5-7月,“小陽春”逐步消退,核心城市房價漲速下降。2019年8-10月,市場進一步趨穩,核心城市房價穩中略降。

    在2019年10月份,核心城市房價環比微漲0.028%,同比微漲0.3%;分城市來看,一線城市除深圳外全軍覆沒,均處于下降狀態;準一線城市中天津、重慶房價相對低迷;二線城市中過半城市穩中趨穩,部分城市繼續下跌。其中我們重點來看看武漢市房價,環比上漲0.12%,較9月份漲幅回升0.39%;而與去年同月相比下跌3.9%,處于二線城市中倒數位。

    從社科院數據來看,從2018年10月份開始,武漢房價便開始有下跌跡象,一直到2019年10月份,始終低于2018年1月定基水平,10月房價也處于自2018年1月以來的低值。根據市場反饋來看,房價的下跌,離不開二手住房成交量的持續回落;在其他條件不變的情況下,二手房成交量的持續下落,表明短期房價上漲的動力不足。而正是因為近一年二手房市場的疲軟,導致市場信心大減,急于拋售、降價變現,從而影響房價在短時間內不能回升。

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    本輪房地產周期趨于尾聲,武漢整體先揚后抑

    自2019年以來,越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列,表明始于2015年年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。最先嗅得先機的從房企拿地開始,房企轉移拿地重心,拿地主場重回一二城市,發跡于棚改的三四線城市購買力逐漸降低,加之人口的大量外流,使得房地產市場情況急轉直下。

    而同樣抓住這波風口的一二線城市,掀起了樓市熱;從土地熔斷到地王頻出,從徹夜排隊到屢開屢罄,不管是房企還是購房者,都陷入了狂歡。武漢在這樣的市場里也不例外,我們一起來回顧一下這輪行情里面武漢的輝煌歷史。

    2015年,武漢新房成交22.4萬套,連續續5年刷新年度紀錄,并成功摘得全國住宅銷售套數第一名的“桂冠”;同時在2015年年內,央行進行了五次降息,五年期的商業貸款利率從6.15%下降到4.9%,更是刺激了購房需求,市場頻現日光盤。房價方面,武漢一年之內漲幅達15.03%,連續11個月上漲。

    接下來的2016、2017市場一次次的推向高潮,武漢新房成交屢破記錄,穩居全國前3的寶座,成為時下全國樓市最熱鬧的城市之一。轉折就從2018年開始,樓市調控趨嚴,市場漸漸降溫,同時不斷攀升的房貸利率也讓武漢賺足了眼球。

    2019年,武漢更加低調,房價上下波動不超過1%,穩定的價格背后也讓市場成交量備受拷問,金三銀四、金九銀十不復存在,市場上多了更多的觀望。

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    2019年整體趨穩,2020年該如何走?

    對于2019年武漢的樓市,我們最大的感受就是,穩。基于武漢正在執行的樓市調控政策,從2018年到如今,并未發生太大變化,所以對房價的控制并沒有出現大幅上漲或者大幅下跌;反而每個月有些許幾個樓盤冒頭,但也有樓盤回調售價。

    而一向敏感的房貸利率,在進行了重大變革之后,反而開始回落。自2019年8月份LPR報價機制開始首次報價后,在11月份的報價中1年期和5年期以上LPR利率均下調5BP,以房貸商業貸款來看,5年期以上利率從4.9%降至4.85%。

    同時在上周融360發布的11月份最新利率來看,武漢竟在下跌,11月份首套房利率為5.93%,較上月下降8BP;較LPR加點108。這也驗證了豆姐之前的說法,武漢11月房貸利率極有可能再次跌回6%以下。而回望今年一整年武漢的房貸利率變化,6%以上的月份并不多,可見武漢房貸利率繼續上行的動力也不足。

    基于不變的調控政策,房貸利率確實最能影響市場的變化,也是當前市場最好的溫度計。如今房貸利率有回落趨勢,對市場而言更多的意義在于傳導出的市場信號。在面對多個城市變相放松的樓市政策,武漢回落的房貸利率更多是一種試探。

    這是今年社科院首次對房價有下跌可能的城市發布預警,對于明年來說,形勢可能會有更大的變化;隨著如今因城施策、一城一策的城市越來越多,而武漢面對二手房市場的持續降溫、新房市場供過于求,不知道明年是否會有轉折。

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